不動産仲介の3つの種類
2020/10/12
不動産仲介の3つの種類
今回は不動産仲介の3つの種類についてご説明します。
不動産を売却する場合は、まず不動産会社を選びます。
そして不動産会社に買い取ってもらうか、不動産会社に仲介してもらうかを決めます。
一般の方であれば、媒介と仲介は同意語の認識で良いと思います。
仲介を選んだ場合に締結する「媒介契約」ですが、３つの種類があります。
希望する仲介のサービスや手数料を明確化するものなので、契約内容はしっかり把握しておく必要がありますね。
3種類の媒介契約について、それぞれ後から説明しますが、大まかな理解をして頂くために表を御覧ください。
媒介契約の種類によって、売り手の自由度や不動産会社の対応が違います。
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専属専任媒介 |
専任媒介 |
一般媒介 |
|---|---|---|---|
|
他業者の仲介許可 |
不可 |
不可 |
可 ※１ |
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売主へ文書による報告義務 |
１週間に １回以上 |
２週間に １回以上 |
なし（任意） |
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自己発見取引による直接契約（売主が買手を見つけた場合） |
不可 |
不可 |
可 |
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レインズへの登録（掲載）※２ |
契約日から ５日以内 |
契約日から ７日以内 |
登録義務なし（ただし、売主の任意で登録できる） |
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契約の有効期限
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３ヶ月以内 |
３ヶ月以内 |
なし |
※１：明示型の場合で、他社に依頼した時は通知義務あり。
※２：レインズとは、不動産会社だけが閲覧・掲載できるSUUMOやHOME’Sのようなポータルという認識で良いと思います。
「専属専任媒介契約」
専属専任媒介契約と専任媒介契約は似ており、売主は不動産会社１社だけとしか契約できないのが特徴です。
これは契約した不動産会社が買主を見つける前提で締結されることがほとんどで、不動産会社には「両手」と呼ばれる売主・買主の双方から仲介手数料を得られるメリットがあります。
「専任媒介契約」と違うところは売主自ら買手を見つけた場合でも不動産会社の仲介が発生することです。
見つける当てがないのであれば何の問題もありません。
また契約期間は３ヶ月以内（延長は可）なので不動産会社は一生懸命に買い手を探します。
また不動産会社は媒介契約成立からレインズ（不動産流通機構）への登録を５日以内に行うことが義務付けられており登録したときは、登録済証を売主に交付することになっています。
そして、不動産会社は仲介業務の実施状況を、売主に1週間に1度以上の頻度で報告することも義務付けられております。
売主のメリットは窓口が１つであるのと、不動産会社に専任で任せているのでしっかり買主を見つけてくださいと無言のプレッシャーをかけられます。
会社や（特に）担当者が優秀であったり気に入った場合にオススメです。
「専任媒介契約」
「専属専任媒介契約」と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。
ただし、専属専任媒介契約と違うところであり、売主のメリットでもある点は、売主が自力で買い手を見つけられた場合には不動産会社を介さずに契約できることです。
契約の有効期限は同じく最長で3カ月（延長は可）となっています。
また不動産会社は媒介契約成立からレインズへの登録を７日以内に行うことが義務付けられており、こちらも登録した際には、登録済証を売主に交付します。
そして、不動産会社は仲介業務の実施状況を売主に2週間に1度以上の頻度で報告することも義務付けています。
不動産会社は先ほど述べた「両手」契約の可能性も高いので、一生懸命頑張ります。
「一般媒介契約」
売主は同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。
自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも当然可能です。
契約に有効期限はなく（行政指導はあり）、レインズへの登録義務（売主の任意で登録出来る）もありません。
不動産会社が売主に業務の実施状況を報告する義務もありません。
契約方法には、明示型と非明示型があります。（明示型は、どの不動産会社と媒介契約を締結したか通知する方法。非明示型は通知しない方法です。）
売主のメリットとしては、幅広く買い手を探すことができます。
売りたい不動産の魅力が低い場合や相場より高く売りたい場合などにはオススメです。
しかしながら、不動産会社にとっては（専属）専任媒介契約と比較して、他社との競合になるので、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。
また、明示型・非明示型についても同様です。
不動産会社は売主側だけの仲介手数料「片手」になる可能性が高まりますので普通に売却活動を行います。（もちろん全てこういう訳ではありません）
■選ぶポイント
売却先の目処の有無（売却先は見つかりそうか。見つけるのに長く掛からないか。）
売却価格（高く売りたいのか。相場で良いのか。安くても売りたいのか。）
売却する時期（いつまでに売らないといけないか）
一般論ですが、
・価格重視だと「一般媒介契約」
・スピード重視だと「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」さらに「不動産買取」
を視野に入れておくと判断しやすいのではないかと思います。
実際には売却担当者の提案をお聞きになって、納得される方法を選ばれるのが良いかと思います。
次回は不動産仲介について知っておいた方が良いことを、事例を交えてお伝えする予定です。
